Was darf dieses Haus
für dich wirklich kosten?

Der kostenlose Check für Bestandsimmobilien: Sanierungsrisiken, Gesamtkosten und dein Verhandlungsspielraum. Bevor du ein Angebot abgibst.

✓ Komplett kostenlos, Ergebnis sofort
✓ Auf Basis GModG + IWU-Gebäudedaten
✓ Kein Makler, kein Verkäufer, keine Bank
Nach dem Kauf

Drei Käufer. Drei Überraschungen.
Zusammen 105.500 €, die im Exposé fehlten.

Beispiele aus 2025. Sichtbar wurde alles erst nach dem Notartermin, beim ersten Sanierungsangebot.

EFH · Stuttgart Bj. 1978

"Die Heizung läuft doch"

Verkäufer sagte: "Heizung läuft einwandfrei." Im Inserat: kein Wort zum Alter. Erst nach dem Kauf entdeckt: Gas-Konstanttemperaturkessel von 1992, über 30 Jahre alt. CO₂-Preis und Bio-Quote (GModG) machen den Betrieb ab 2028/2029 laufend teurer, ein Austausch wird wirtschaftlich kaum vermeidbar.

Versteckte Kosten
+ 28.500 €
Wärmepumpe inkl. Installation, abzgl. KfW-Förderung
EFH · München Bj. 1965

"Solides 60er-Jahre-Haus"

Käufer übernahm Bestandsbau "in gutem Zustand". Bei Dachsanierung: Asbest in Eternit-Platten. KMF-Dämmung im Dachboden. Sondermüll-Entsorgung Pflicht, Sanierung gestoppt bis zum Gutachten.

Versteckte Kosten
+ 42.000 €
Schadstoffgutachten + zertifizierte Sanierung
DHH · Berlin Bj. 1985

"Energieklasse F — geht schon"

150 m² Doppelhaushälfte, Energieklasse F. Käufer dachte: "Ich saniere später." Realität: Die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke (§35 GModG) kann binnen 2 Jahren nach dem Kauf greifen. Dazu: alte Gasheizung mit steigenden CO₂-Kosten.

Versteckte Kosten
+ 35.000 €
Dämm-Nachrüstung + Heizungsmodernisierung
Gesetzliche Grundlage

Du erbst die energetischen Pflichten des Vorbesitzers.
Mit Fristen und Bußgeldern.

Seit 29.07.2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) anstelle des GEG. Für dich als Käufer bleibt entscheidend: Nachrüstpflichten bei der Dämmung können innerhalb von 2 Jahren nach Grundbucheintragung fällig werden (§35 GModG), je nach Gebäudezustand. Eine Austauschpflicht für alte Heizkessel gibt es nicht mehr. Dafür steigen die laufenden Kosten fossiler Heizungen: CO₂-Preis 2026 bei 55–65 €/t, ab 2028 im EU-Emissionshandel mit Prognosen von 80–150 €/t.

2 Jahre
Frist nach Eigentumsübergang für Dämm-Nachrüstpflichten (§35 GModG)
55–65 €/t
CO₂-Preis 2026 · ab 2028 EU-Emissionshandel, Prognosen 80–150 €/t
bis 640 €
CO₂-Mehrkosten pro Jahr für eine alte Ölheizung (ab 2028, Schätzung)
Die andere Seite

Wer die Risiken vorher kennt, hat drei Hebel.

1
Kaufpreis verhandeln
Sanierungsbedarf in Euro ist ein kostenbasiertes Argument. 76 % der Käufer verhandeln, 57 % mit Erfolg (ImmoScout24/Sprengnetter).
2
Finanzierung richtig planen
Wer den Sanierungsbedarf kennt, finanziert die echte Summe. Nicht nur den Kaufpreis.
3
Bewusst entscheiden
Kaufen oder lassen: Mit echten Gesamtkosten ist beides ein gutes Ergebnis.
Dein Objekt steht schon fest?
2 Minuten, kostenlos, Ergebnis sofort
Kostencheck starten
Warum hört man davon nichts?

Drei, die kein Interesse daran haben,
dass du die wahren Kosten kennst.

Es ist kein Versehen, dass diese Kosten im Exposé fehlen. Das System ist so gebaut.

01
Der Makler
"Provision gibt's nur bei Abschluss."
Makler verdienen nur, wenn der Kauf zustande kommt. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € sind das schnell 17.850 € Provision. Detaillierte Auskunft über Dämmpflichten, Sanierungsstau oder Schadstoffe würde Käufer abschrecken. Die rechtliche Pflicht reicht: Energieausweis vorlegen. Mehr nicht.
02
Die Bank
"Wir finanzieren den Kaufpreis. Mehr nicht."
Banken bewerten das Objekt nach Marktwert, nicht nach Sanierungsbedarf. Sie finanzieren den Kauf. Die anschließende Sanierung ist dein Problem. Häufig endet das in einer Anschlussfinanzierung zu 6-8 % Zinsen, nachdem das günstige Baudarlehen ausgereizt ist.
03
Der Energieausweis
"Klasse F" sagt nichts über deine Pflichten.
Der Energieausweis nennt eine Effizienzklasse, aber nicht, welche Nachrüstpflichten und Kostenrisiken auf dich als Käufer zukommen. Heizungsalter, Dämmstandard, steigende CO₂-Kosten, Schadstoffrisiko: alles fehlt. Selbst Aussteller dürfen oft nicht prüfen, sondern nur Verbrauchsdaten interpretieren.
Der Immobilien-Kostencheck steht auf deiner Seite.
Kein Makler, kein Verkäufer, keine Bank.
Der Check ist kostenlos und vollständig. Geld verdienen wir nur, wenn du danach freiwillig über unseren Partnerlink ein Angebot anfragst. Der Link ist als Werbung gekennzeichnet.
Einordnung

Wo der Immobilien-Kostencheck steht.
Und wo ein Gutachter besser ist.

Es gibt viele kostenlose Sanierungsrechner. Und es gibt Gutachter ab etwa 800 €. Der Immobilien-Kostencheck sitzt dazwischen, mit einem klaren Auftrag: die Kaufentscheidung, nicht die Sanierungsplanung.

Kostenlose Sanierungsrechner
Grobe Kostenspannen
–
Rechnen Sanierungskosten nach Gebäudetyp, solide für einen ersten Eindruck
✕
Keine Pflichten-Prüfung: was als Käufer auf dich zukommen kann, bleibt offen
✕
Kein Bezug zum Kauf: Nebenkosten, Gesamtkosten und Verhandlung fehlen
Gut für: Eigentümer, die sanieren wollen
Immobilien-Kostencheck
Die Kaufentscheidung
✓
Realistische Gesamtkosten: Kaufpreis + Nebenkosten + erwarteter Sanierungsbedarf als Spanne
✓
GModG-Pflichten-Logik für dein Baujahr, deine Dämmung, deine Energieklasse, mit Fristen
✓
Kostenbasierte Argumente für deine Preisverhandlung, in Euro
✓
Kostenlos und sofort, jede Aussage mit Vertrauenslevel gekennzeichnet
Gut für: Käufer vor dem Angebot
Gutachter vor Ort
Die Tiefenprüfung
✓
Sieht, was kein Rechner sehen kann: Feuchtigkeit, Risse, Substanz, Ausführungsqualität
✓
Belastbar, wenn es hart auf hart kommt, auch juristisch
–
Ab etwa 800 €, Termin nötig. Sinnvoll, wenn die Entscheidung konkret wird
Gut für: kurz vor der Unterschrift
Ehrlich gesagt: Ein guter Gutachter sieht mehr als wir.
Der Immobilien-Kostencheck beantwortet die Frage davor: ob sich dieses Objekt überhaupt rechnet und mit welchen Zahlen du verhandelst. Zeigt der Check hohe Risiken, ist der Gutachter dein nächster Schritt, nicht unserer.
Das Ergebnis

Vier Antworten.
Vollständig. Kostenlos.

Kein Teaser, kein gesperrter Bericht. Das komplette Ergebnis steht sofort auf dem Bildschirm.

Was dieses Haus dich realistisch kostet.
Kaufpreis + Nebenkosten + erwarteter Sanierungsbedarf der nächsten 5 Jahre. Als ehrliche Spanne, nicht als Scheinpräzision.
Eine Ampel pro Gewerk.
Heizung, Dämmung, Schadstoffe — mit GModG-Pflichten, Fristen und Kostenspannen für dein Baujahr und deine Energieklasse.
Dein Verhandlungsspielraum.
Jedes gefundene Kostenrisiko ist ein kostenbasiertes Argument für deine Preisverhandlung, beziffert in Euro.
Ehrliche Kennzeichnung.
Jede Aussage trägt ihr Vertrauenslevel: aus deinen Angaben, gesetzlich abgeleitet, geschätzt oder vor Ort zu prüfen. Wir behaupten nichts, was wir nicht belegen können.
Die Daten stehen im Exposé.
Baujahr, Energieklasse, Kaufpreis — mehr braucht der Check nicht.
Kostencheck starten
So funktioniert's

Vom Exposé zur Entscheidung.

Ohne Termin, ohne Anmeldung, ohne Wartezeit.

1

Daten eingeben

Baujahr, Energieklasse, Wohnfläche, Kaufpreis: alles steht im Exposé. Was du nicht weißt, schätzen wir und sagen es dazu.

2 Minuten
2

Ergebnis lesen

Realistische Gesamtkosten, Verhandlungsspielraum, Ampel pro Gewerk. Vollständig und sofort, ohne E-Mail-Schranke.

Sofort
3

Nächsten Schritt wählen

Finanzierungsangebot beim Partner anfragen, Heizung vom Energieberater prüfen lassen, oder einfach mit den Zahlen verhandeln. Deine Entscheidung.

Optional
Rechne dein Objekt durch.
Kostenlos, vollständig, ohne Anmeldung.
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Woher die Zahlen kommen

Nachvollziehbar statt geheimnisvoll.

Der Check nutzt öffentliche Datenquellen und geltendes Recht. Nichts daran ist Magie. Der Wert liegt in der Verknüpfung mit deinem Objekt.

IWU-Gebäudetypologie
Sanierungskosten schätzen wir über statistische Typgebäudedaten (IWU/TABULA) nach Baujahr, Energieklasse und Fläche, als Spanne mit möglicher Abweichung von ±40 %. Das sagen wir unter jedem Ergebnis dazu.
GModG, Stand Juli 2026
Dämm-Nachrüstpflichten (§35 GModG), 2-Jahres-Frist beim Eigentümerwechsel, CO₂-Preispfad: Die Logik folgt dem Gesetzestext, konservativ ausgelegt: „kann", nicht „muss", wo der Gebäudezustand entscheidet. Eine Heizungs-Austauschpflicht behaupten wir nicht — die gibt es seit Juli 2026 nicht mehr.
Amtliche Kaufnebenkosten
Grunderwerbsteuer je Bundesland, Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %: feste Sätze, keine Schätzung.
So finanziert sich der Immobilien-Kostencheck
Der Check kostet nichts und das bleibt so. Fragst du nach dem Ergebnis über unseren Partnerlink ein Finanzierungsangebot an, erhalten wir dafür eine Vergütung. Der Link ist als Werbung gekennzeichnet. Ob du ihn nutzt, ändert dein Ergebnis nicht.
Datenquellen
IWU / TABULA
GModG (Stand 07/2026)
Grunderwerbsteuersätze der Länder
ImmoScout24/Sprengnetter (Verhandlungsquoten)

Häufige Fragen

Warum ist der Check kostenlos?
Weil wir anders Geld verdienen: Nach dem Ergebnis zeigen wir dir einen als Werbung gekennzeichneten Partnerlink zur Baufinanzierung. Fragst du dort ein Angebot an, bekommen wir dafür eine Vergütung. Das Ergebnis selbst ist davon unabhängig: Es ist vollständig, bevor du dich entscheidest, und du kannst es nutzen, ohne je Kontaktdaten anzugeben.
Wie genau ist die Berechnung?
Die Sanierungskosten basieren auf statistischen Typgebäudedaten (IWU/TABULA). Abweichungen von ±40 % sind möglich, deshalb zeigen wir Spannen statt Punktwerte. Die Kaufnebenkosten dagegen sind exakt: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sind feste Sätze. Was der Check nicht kann: in die Wände schauen. Dafür gibt es Gutachter.
Ist das eine Energie- oder Rechtsberatung?
Nein. Der Check ist eine datenbasierte Ersteinschätzung. Er zeigt, welche Pflichten und Kostenrisiken je nach Gebäudezustand auf dich zukommen können. Er ersetzt keine qualifizierte Energieberatung, kein Gutachten und keine Rechtsberatung. Wenn der Check ein hohes Risiko zeigt, ist genau das der Moment für einen Profi vor Ort.
Muss ich Kontaktdaten angeben?
Nein. Das vollständige Ergebnis erscheint ohne Anmeldung, ohne E-Mail, ohne Telefonnummer. Nutzt du danach den Partnerlink, gibst du Kontaktdaten erst beim Partner ein, nicht bei uns.
Was passiert mit meinen Objektdaten?
Der Check rechnet komplett in deinem Browser: Baujahr, Kaufpreis und Co. verlassen dein Gerät für die Berechnung nicht. Nur ein hochgeladenes Exposé geht zur Auswertung an unseren KI-Dienstleister und wird danach gelöscht. Details stehen in der Datenschutzerklärung.
Kann ich das Ergebnis für die Preisverhandlung nutzen?
Ja. Der Check nennt dir kostenbasierte Argumente in Euro, etwa eine altersschwache Heizung mit steigenden CO₂-Kosten oder eine fällige Dämmung. Laut ImmoScout24/Sprengnetter verhandeln 76 % aller Käufer, 57 % mit Erfolg. Wichtig: Das ist Verhandlungsspielraum auf Basis von Schätzungen, keine rechtsverbindliche Mängelfeststellung.

Der Kaufpreis ist nur
der Anfang.

Rechne dein Objekt durch, bevor du ein Angebot abgibst. Zwei Minuten, das ganze Ergebnis.

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